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地铁站购物广场旺场两大法宝与借鉴经验联商

发布时间:2019-07-14 03:31:13 编辑:笔名

地铁站购物广场旺场两大法宝与借鉴经验联商

不少人都认为地铁商业的商机是天生的“馅饼”,地铁能带来大量的人流,开到那儿就能旺到那儿。然而,我们却看到同是地铁上盖的商业项目却有着截然不同的遭遇,有的商场做得红红火火,门庭若市;而有的却惨淡经营。一般人对“地铁物业”的概念寄予过高期望,以为只要跟地铁沾上边就可以万无一失,其实地铁商业这块“馅饼”并不容易吃的,开发经营地铁上盖物业,还是不能脱离整个商业物业开发经营的规律。 广州地铁上盖商业除天河城广场和中华广场能让人眼前一亮和普遍认可外,其余的都值得商榷。像广州火车东站的中泰广场、公园前站的中旅商业城、宝华路恒宝广场、市二宫站的蓝色快线以及芳村站等地的商业项目等等,其经营状况均不如人意。不少地铁上盖商业曾经在初的销售中大出风头,然而到了后来的经营阶段却直线下滑,让许多人都始料不及。本栏撰文:黄丹 地铁商城旺场两大法宝 许多商铺的专家都认为,目前广州的商场物业多以销售为主,招商及经营为辅。因为商场物业的发展商有回笼资金的压力,唯有销售才是快速回笼资金的手法。但当商铺的业权被出售,容易造成的现象就是业主们各有各做,商场的统一规划管理就难以实现,因此之前广州地铁上盖几大商城的失败,多归于这种“一盘散沙”的现象。 商城统一经营至关重要 天河城广场目前商铺出租率达95%,首层的租金为1100~1900元/m2/月,而且排队轮候进场的商家极多。据分析也是由初的卖铺转入后期的租铺而达成的,现在天河城均是统一招租、统一经营管理,发展商为保持整个商场档次一致,对进场经营商家都进行精挑细选;而且在租价上统一管理。 另一个经营得较成功的是中华广场,出租率达85%左右。中华广场商铺当时是以销售为主,这主要是因为发展商在销售后即刻把卖出的所有商铺向小业主租下来,再统一把商铺转租,进行统一经营管理。此外,像出租率极高的流行前线,租价稳定,其成功主要是发展商没有把商铺卖散,而对租价、商场的布局、经营管理等进行统一。 同时,作为一个新的商场,其经营前景并不明朗,如果要让投资者和商家有信心在短时间内旺场,发展商要与他们共同分担风险,而不是把商铺卖了就走人,把风险转嫁给中小投资者、经营者。因此,发展商要做的不仅仅是告诉客户一个很有前景的商业主题,同时更要利用招商实现这一商业主题,并以出色的管理,不断维持并改善商场的经营。 特色经营具持久生命力 有商业专家指出,地铁上盖商业发展必须根据周围的人流和居民消费习惯等实际情况严谨地进行包装定位、确定发展模式,而且要根据人们的消费心理及购物潮流来不断调整自己。 地铁扩大了消费覆盖范围,因而只有特色经营才能吸引人流,塑造品牌才能保持人流。像中华广场通过吉之岛、中华百货两大主力店来吸引人流。同时,充分利用其紧邻陵园电讯一条街的优势,形成了自己的特色,打造出以“个性、时尚、潮流”定位的地铁商业圈,从而吸引更多潮流商户在此经营。 他山之石 香港经验值得借鉴 香港地铁早已成为香港人生活的一部分。地铁带来人流,人流造就了“时代广场”、“置地广场”、“太古广场”等一大批香港购物天堂。而反观广州的地铁上盖商业,除“天河城广场”和“中华广场”外,几乎再没有令人为之眼前一亮的大型购物商场。因此香港地铁商铺运作的成功经验,有不少值得借鉴的地方。1、香港地铁上盖商业基本上都采取相同的做法:“只租不售”。这样做为的是拥有的统一管理权,更有利于商场经营。香港开发商的做法通常是由发展商自行招商和经营管理,而且对招商与经营管理工作进行了非常细致的策划和布置,并深入调查各个行业的经营状况,同时还会适当让利,首先考虑的是如何在短时期内吸引商家进驻,把商场做旺。 2、关键在于对市场研究透彻,定位清晰。香港许多出色的地铁上盖商业都有着鲜明主题,并将所有商铺紧紧围绕主题进行设计,概念新颖,设计合理,从而抓住消费者的心。 3、香港地铁物业通常分为零售、饮食和娱乐三大块,进行比较均衡和合理的布局。 4、香港地铁物业对于租户比较精挑细选,对于过时或不适合的商家会下次将不予续约,毫不客气地清出场,再重新寻找一些代表潮流的商家进场经营,以达到商城物业、租客和顾客三赢的局面。 来源:广州

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