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楼盘开盘时间不断拖延开发商为抬价欺骗买家

发布时间:2019-04-11 06:57:21 编辑:笔名

时下杭城正涌起一拨拨楼盘“开盘潮”,却惊奇地发现:杭州有这样一些楼盘,高调宣称的开盘时间一改再改,对购房者毫无诚信地频繁拖延开盘时间,与购房者打起了“心理战”。这使人不禁想问:开发商是想用时间换利润、捂着房子待价而沽,还是市场竞争激烈、开盘信心不足?对此进行了一系列调查。

从“春节后”到4月底开盘时间一再拖延

位于三墩的两个楼盘,拖延开盘时间之久、变化之多,是调查中明显的。春节前,白马尊邸宣称“春节后”开盘,大有“即将”出场之势;节后,该楼盘告知公众开盘时间为“3月初”,之后又将开盘时间延期至3月底,直至现在仍未入市。近日,以购房者身份咨询开盘时间,其销售人员表示:要到4月底桥架厂家
。如此算来,足足拖延了近两个月。

另一个久未揭开面纱的楼盘,是位于董家路一带的紫金港湾。春节后,该楼盘大张旗鼓地宣传2月底一次性推出240余套房源;其间屡次改动开盘时间,曾表示过3月开盘;时隔两个月后的现在仍没有动静,其工作人员称:具体时间还未定。

从相关报道和广告资料中发现:早在春节前,白马尊邸和紫金港湾已对外公布貌似很近的开盘时间,制造楼盘即将入市的“假象”。而且,跟很多楼盘开盘前对价格讳莫如深不同的是,这两个楼盘已迫不及待地对外公布——白马尊邸预计开盘均价9500元/平方米左右,紫金港湾预计开盘均价9300元/平方米左右。

这两个楼盘早前大造声势,呼之欲出;而后又屡次拖延开盘时间,迟迟不肯露面的暧昧态度,让人有点摸不着头脑。一位房产营销人士直言:“提早公布价格”、“制造近期开盘假象”是常用的楼盘营销技巧。“开盘时间近制造购房紧迫感,能始终引起购房者的注意;公开预计开盘均价可以探探市场行情,根据积累的客户情况灵活确定开盘定价,‘预计’的说辞当然存在变化的可能,聪明地回避了价格变化后的。”

是“捂房”还是信心不足?

到底是什么原因,让开发商的开盘日期一变再变?对此,两个楼盘的销售人员的理由几乎一致:项目预售许可证还没有拿出来。

预售许可证相当于楼盘对外销售的“通行证”,楼盘工程符合相应条件后可到有关部门领取。据了解,杭州从2004年起对商品房销售实行上备案制度。其中规定,商品房项目拿到预售证三天后必须开盘。换句话说,领了预售证等于确认了开盘时间。

白马尊邸和紫金港湾早在两三个月前对外公布开盘时间,显然是对项目开发进展心中有底,如果不是项目本身,那是什么原因?对此,一位业内人士向透露了目前行业内的现象:有些开发商钻了政策空子,有意拖延领取预售证的时间。“推迟领取预售许可证,开发商可以自由调节开盘时间,或是为了积累客户,或者是想放慢交易速度,追求利润化泰国巴塞尔HDPE批发直销
。因为目前对拖延领取预售证的行为还没有强制性的规定,即使达到开盘条件,开发商也可以选择不去领。”他说。

如此说来,现在正值楼市传统旺季,开发商“捂盘惜售”以时间换取利润空间的可能性不是没有。而且,去年11月杭州市房管局发了《关于申报商品房预售计划的通知》,其中规定:一次性申报预销售面积必须在3万平方米以上。也就是说,一次性开盘量必须达到3万平方米,一位地产营销人士表示:“这样一来,开发商不能以‘挤’牙膏方式推房源赚取更多利润了,开发规模较小的楼盘可能必须一次性入市,开发商如果把价格定得太低不划算。”从开发规模上看,白马尊邸和紫金港湾楼盘规模都不大,一个是14万平方米左右,另一个仅4.2万平方米左右,属于中小楼盘。

近日,在某站上有一位友发帖:昨天白马尊邸的售楼小姐打说,现在的价格是8000多元到10000多元,5楼的话8500元左右,而且凭以前办团购发的一张卡(所谓团购就是3月22日到售楼处填了张卡)可以打98折,叫我快去买。以前据说是9500元左右,价格差距很小的,原来单价是5楼要9200元。

显然,这位友是白马尊邸意向客户,从他的描述看,房子的价格降了。不禁让人猜测,是不是开发商开盘信心不足?另外,有一位朋友早前有意向购买白马尊邸,他说,这段时间他感觉到这个楼盘有点底气不足。他说,3月初他曾乘坐过白马尊邸的看房直通车,并领取了开发商“限量”发放的98折购房优惠券;之后的3月底,他再次来到销售部咨询有关楼盘情况,工作人员一改之前的热情态度,摆出一副皇帝女儿不愁嫁的姿态,抛出一句:好的户型有两三个意向客户呢!听起来房子这么俏,的这位朋友有点着急,生怕买不上。前几天他又去楼盘转了转,令他有点意外的是,销售人员又变回了热情的态度,表示:优惠券过段时间会发的,大有拉拢之意,“都说销售人员的态度是楼盘好卖难卖的‘晴雨表’,是不是开发商信心不足了?”的这位朋友疑惑了。

三四月份,杭城掀起了中小户型入市高峰,据汉嘉机构不完全统计,4月中旬前杭州有18个楼盘要推出新房源,推出中小户型房源超过4000套。从白马尊邸和紫金港湾将推出的房源看,公寓主力户型在平方米之间。有业内人士推断:在激烈的竞争下,如果楼盘本身没有明显优势,客户被抢夺的情况经常发生。

被质疑楼盘价格“虚高”

据了解,紫金港湾预计开盘均价9300元/平方米左右,白马尊邸高层预计开盘均价9500元/平方米左右。问其定价依据时,这两个楼盘的销售人员都列举了附近的亲亲家园二手房交易价格。

位于三墩的亲亲家园以多层、小高层为主,经过多年的开发,居住环境已基本成熟,目前一、二、三期已陆续进入二手房市场。亲亲家园附近已有多家房产中介驻扎,对这一带二手房交易价格十分清楚。一位在此驻扎两年的经纪人小周向介绍,目前亲亲家园受买家青睐的是多层房源,成交均价9500元/平方米左右,高层得房率低,采光和通风相对不好,一般情况下,楼盘小高层、高层二手房成交价格随之递减。小周说,甚至一些高层二手房无人问津。“我们门店挂了一套亲亲家园的高层,挂牌单价7800元/平方米都卖不动。”

因为白马尊邸、紫金港湾和亲亲家园都在三墩板块,小周常常遇到在这些楼盘间作比较的购房客户。上周,小周在门店遇到一个客户,他是从紫金港湾楼盘现场转而来找房的,比较之后,买了兰韵天成一套90平方米的二手房,成交均价9000元/平方米雨屋出租厂家
。小周说,这位客户放弃紫金港湾的原因是这个楼盘“性价比不高”。“紫金港湾小区规模小,没有什么配套,据说均价9300元/平方米,还是期房。难怪客户选择了楼盘大一点的兰韵天成,距离没相差多少,现房单价也只有9000块钱。”

现在,亲亲家园周边商业、交通配套已逐渐完善,其交易价格也逐年攀升。相比之下,所谓与亲亲家园“隔河相望”的白马尊邸所处位置较为孤立,紧邻的是去年7月中天拿下的25号地块,现在除了漫天灰尘、嘈杂的作业声外,该楼盘周边几乎没有上规模的商业配套。很难想象,这样环境下的白马尊邸高层预计开盘均价也要9500元/平方米,这个价格几乎可以买到亲亲家园的多层现房了。难怪有业内人士质疑:该楼盘价格虚高。

不仅公寓,白马尊邸排屋预计21000元/平方米的起价也让业内人士感到“莫名其妙”,甚至有一位业内人士坦言:这个地段排屋也要卖到2万多一平米,实在有点离谱!闲林、银湖板块自然风景优美,排屋在售单价1万多,离市中心更近的小和山板块排屋二手房成交单价也仅1万多。

高性价比品牌房源受宠

如今,国家宏观政策迫使市场整体回归理性,品牌房企项目保值性趋好更受置业者青睐。而那些名不见经传或口碑不佳的楼盘则门前冷落车马稀,形成了“两极分化”。

今年3月,先后有坤和、万科、绿城、滨江等开发商推出新盘,其开盘时间与先前宣传基本一致。这些品牌开发商房源刚入市,排队、摇号,上演了楼市火热大戏。攻略地产机构董事长祝军华认为:“一方面,品牌开发商考虑到公司形象,开盘时间临时变化的情况不多;另外更重要的是,这些开发商不愁客户,品牌感召力很强。”3月份,这些楼盘的旺销验证了这样的说法:和家园开盘当天60余套多层山景公寓和排屋90%左右房源被预订;万科金色城品首日开盘劲销97%,选房号则已排到1000多位,而房源不过200多套。同样的,金成新庭院在闲林异军突起,当天热销超五成;近刚开盘的绿城丽江公寓则再次以72%的认购率引领九堡,万科魅力之城成交排名几度居榜首。

于是,业内人士感慨:杭州什么房子都好卖的时代过去了,地产品牌时代来临了。

据悉,今年杭州将有400多万平方米的房源上市,杭州楼市将迎来供应大年。刚刚过去的3月份,杭州楼市已迎来了一波开盘高峰。根据汉嘉机构统计,接下来一段时间开盘的楼盘有近20个。购房者可打破被动等房的局面,在与开发商的心理博弈中,取得终的胜利,挑选到高性价比房源。